Comment obtenir une déduction fiscale pour un appartement en 2026 : guide complet étape par étape
Niche : Finance & Gagner de l'argent Type de contenu : Guide étape par étape Pourquoi c'est important : Chaque année, des milliers d'acheteurs ne savent pas comment réclamer jusqu'à 650 000 USD/EUR — un guide clair sera toujours demandé.
L'essentiel : ce qu'il faut savoir d'abord
Une déduction fiscale lors de l'achat d'un appartement est une opportunité de récupérer une partie de l'argent que vous avez déjà versé au gouvernement sous forme d'impôt sur le revenu (IR). En termes simples, si vous travaillez officiellement et que 13 à 22 % sont retenus sur votre salaire chaque mois, vous avez le droit de récupérer une partie de cet argent.
Faits clés à comprendre avant de commencer :
- Le montant maximum que le gouvernement est prêt à rembourser dépend désormais de votre taux d'imposition. En raison du barème progressif de l'IR en vigueur depuis 2025, plus votre revenu officiel est élevé, plus vous récupérerez d'argent.
- Les limites de dépenses n'ont pas changé : 2 000 000 USD/EUR pour l'achat du logement et 3 000 000 USD/EUR supplémentaires pour les intérêts hypothécaires.
- Vous pouvez soumettre les documents à tout moment après l'achat de l'appartement. Il n'y a pas de prescription, mais vous ne pouvez réclamer que pour les trois dernières années.
- Chaque conjoint a droit à la déduction, même si l'appartement est enregistré au nom d'un seul. Le remboursement maximum pour une famille peut atteindre 2 200 000 USD/EUR (aux taux maximums).
La nuance la plus importante pour 2026 : Le montant maximum des dépenses n'a pas changé (2 millions USD/EUR reste 2 millions USD/EUR), mais le pourcentage remboursé a changé. À un taux d'IR de 13 %, vous obtenez 260 000 USD/EUR. À un taux de 22 %, vous obtenez 440 000 USD/EUR rien que pour l'achat, plus jusqu'à 660 000 USD/EUR pour les intérêts.
Solution étape par étape : de l'achat à la réception de l'argent
Étape 1. Vérifiez votre éligibilité à la déduction
Vous pouvez demander la déduction si TOUTES les conditions sont remplies :
- Vous êtes résident fiscal de la Fédération de Russie (séjour dans le pays au moins 183 jours par an).
- Vous avez un revenu officiel sur lequel l'IR est prélevé. Les retraités peuvent également demander la déduction s'ils ont un revenu imposable.
- Vous avez acheté un appartement, une maison, une chambre ou un terrain pour la construction individuelle en Russie.
- Vous avez payé le logement vous-même (pas via un employeur, l'État ou le capital maternité — dans ce dernier cas, la déduction est réduite du montant du capital maternité).
Vous NE POUVEZ PAS demander la déduction si :
- L'appartement a été acheté auprès d'un parent proche (conjoint, parent, enfant, frère/sœur).
- Vous avez déjà épuisé votre limite lors d'achats précédents.
- Vous ne travaillez pas officiellement ou recevez votre salaire "au noir".
Étape 2. Calculez combien d'argent vous pouvez récupérer
En 2026, un barème progressif de l'IR s'applique. Le montant du remboursement dépend de votre taux d'imposition.
Déduction pour l'achat du logement (limite de dépenses — 2 millions USD/EUR) :
| Votre taux d'IR | Montant maximum du remboursement |
|-----------------|----------------------------------|
| 13 % | 260 000 USD/EUR |
| 15 % | 300 000 USD/EUR |
| 18 % | 360 000 USD/EUR |
| 20 % | 400 000 USD/EUR |
| 22 % | 440 000 USD/EUR |
Exemple : Vous avez acheté un appartement pour 1,5 million USD/EUR. Vous êtes salarié et votre revenu annuel relève du taux de 15 %. Vous pouvez récupérer 15 % de 1,5 million USD/EUR = 225 000 USD/EUR. La limite restante (500 000 USD/EUR) peut être utilisée pour votre prochain achat.
Déduction pour les intérêts hypothécaires (limite — 3 millions USD/EUR) :
| Votre taux d'IR | Remboursement maximum des intérêts |
|-----------------|------------------------------------|
| 13 % | 390 000 USD/EUR |
| 15 % | 450 000 USD/EUR |
| 18 % | 540 000 USD/EUR |
| 20 % | 600 000 USD/EUR |
| 22 % | 660 000 USD/EUR |
Important : La déduction pour intérêts ne peut être demandée que pour un seul bien. Si vous n'utilisez pas la totalité de la limite, vous ne pouvez pas la transférer à un autre appartement.
Remboursement total maximum pour une famille (si les deux conjoints travaillent et paient l'impôt à 22 %) peut atteindre 2 200 000 USD/EUR : 440 000 × 2 (pour l'achat) + 660 000 × 2 (pour les intérêts).
Étape 3. Rassemblez les documents requis
Pour demander la déduction, vous aurez besoin de :
Documents obligatoires :
- Passeport
- Contrat de vente ou contrat de participation au capital (DDU)
- Extrait du Registre d'État unifié des biens immobiliers (USRRE) ou certificat de propriété
- Acte de remise de l'appartement (pour les constructions neuves)
- Documents de paiement confirmant les dépenses (reçus, relevés, billets à ordre)
Si l'appartement est hypothéqué (supplémentaires) :
- Contrat de prêt
- Attestation bancaire des intérêts payés pour l'année
Si vous êtes marié :
- Certificat de mariage
- Demande de répartition de la déduction entre conjoints (si vous souhaitez diviser le montant autrement qu'à 50/50)
Étape 4. Choisissez comment recevoir la déduction
En 2026, il existe deux méthodes principales. Choisissez celle qui vous convient le mieux.
Méthode A. Par l'intermédiaire du bureau des impôts (obtenez le montant total en une fois pour l'année précédente)
Vous déposez une déclaration d'impôt 3-IR pour l'année précédente, et le bureau des impôts transfère la totalité de l'impôt que vous avez payé cette année-là sur votre compte (mais sans dépasser la limite).
Avantages : Vous recevez l'argent en un seul versement.
Inconvénients : Vous devez attendre jusqu'à 4 mois (vérification sur dossier — jusqu'à 3 mois, puis jusqu'à 1 mois pour le transfert).
Comment procéder :
- Remplissez la déclaration 3-IR dans votre compte personnel sur le site du Service fédéral des impôts (FTS)
- Joignez les documents scannés
- Soumettez pour examen
Méthode B. Par l'intermédiaire de votre employeur (recevez l'argent en plusieurs fois avec votre salaire)
Vous n'attendez pas la fin de l'année. Une fois que le bureau des impôts a confirmé votre droit à la déduction, votre employeur cesse de retenir l'IR sur votre salaire. Vous recevez votre salaire complet sans déduction d'impôt jusqu'à ce que vous ayez "épuisé" le montant total de la déduction.
Avantages : Pas besoin d'attendre un an ni de déposer une déclaration ; l'argent arrive immédiatement, en plusieurs fois.
Inconvénients : Vous ne pouvez pas obtenir le montant total en une fois.
Instructions étape par étape pour la méthode B :
- Dans votre compte personnel FTS, remplissez une demande de confirmation du droit à la déduction (section "Catalogue des recours" → "Demander un certificat (documents)" → "Demande de confirmation du droit à une déduction foncière").
- Joignez des copies des documents de l'appartement.
- Dans les 30 jours calendaires, le bureau des impôts vous délivrera un avis de droit à la déduction et l'enverra à votre employeur.
- Remettez l'avis au service comptable de votre entreprise.
- Votre prochain salaire sera versé sans retenue d'IR — et ainsi de suite jusqu'à la fin de l'année ou jusqu'à épuisement du montant de la déduction.
Étape 5. Soumettez les documents et attendez
Le moyen le plus simple en 2026 est le compte personnel du contribuable sur le site du FTS. Tous les documents peuvent être téléchargés électroniquement, et la déclaration est remplie automatiquement.
Délais :
- Lors du dépôt via le FTS : vérification sur dossier — jusqu'à 3 mois, puis transfert d'argent — jusqu'à 1 mois. Total — jusqu'à 4 mois.
- Lors du dépôt via un employeur : le bureau des impôts délivre un avis dans les 30 jours, après quoi la déduction prend effet à partir du mois de réception de l'avis.
Procédure simplifiée en 2026 : Si vous avez acheté un appartement par l'intermédiaire d'une banque agréée qui échange des données avec le FTS, le bureau des impôts peut générer automatiquement une demande pré-remplie. Vous n'avez qu'à la confirmer.
Conseils pratiques et nuances importantes
Conseil 1. N'attendez pas la fin de l'année — faites la demande immédiatement après l'enregistrement de la propriété
Le droit à la déduction naît à la date d'enregistrement de la propriété dans l'USRRE (pour le logement secondaire) ou à la date de signature de l'acte de remise (pour les constructions neuves). Ne remettez pas à plus tard — plus tôt vous faites la demande, plus tôt vous recevez votre argent.
Conseil 2. Si votre salaire est faible, la déduction s'étalera sur plusieurs années
Supposons que votre limite soit de 260 000 USD/EUR, mais que vous ne payez que 30 000 USD/EUR d'IR par an. Vous recevrez la déduction pendant 9 ans — 30 000 USD/EUR chaque année jusqu'à épuisement de la limite. C'est normal ; le solde est reporté sur les années suivantes sans restriction.
Conseil 3. Les conjoints peuvent répartir la déduction dans n'importe quelle proportion
Si vous avez acheté un appartement pendant le mariage, chaque conjoint a droit à la déduction — quel que soit le nom sous lequel l'appartement est enregistré. Vous pouvez répartir la déduction non pas à 50/50, mais par exemple à 100/0 si l'un des conjoints ne travaille pas. Il suffit d'écrire une demande de répartition et de la joindre à votre déclaration.
Conseil 4. La déduction pour intérêts est une question distincte — ne la manquez pas
Beaucoup de gens oublient qu'en plus de la déduction pour achat, il existe également une déduction pour les intérêts hypothécaires. Elle est accordée séparément, avec sa propre limite de 3 millions USD/EUR. Et elle ne peut pas être transférée à un autre bien — si vous n'utilisez pas la totalité de la limite sur votre première hypothèque, le reste est perdu.
Que faire : Chaque année, demandez à votre banque une attestation des intérêts payés et demandez la déduction correspondante. Il est préférable de le faire progressivement au fur et à mesure que vous payez les intérêts.
Conseil 5. Les retraités peuvent demander un remboursement pour les trois années précédentes
Si vous êtes à la retraite et n'avez pas de revenu actuel soumis à l'IR, vous pouvez reporter la déduction sur les trois années précédentes où vous travailliez encore et payiez des impôts.
Erreurs courantes et comment les éviter
Erreur 1. Demander une déduction lorsque l'appartement a été acheté auprès d'un parent
Le Code des impôts interdit explicitement les déductions lors de l'achat d'un logement auprès de personnes interdépendantes : conjoint, parents, enfants, frères et sœurs.
Comment l'éviter : Avant d'acheter, vérifiez si le vendeur est un parent proche. Si c'est le cas, vous n'obtiendrez pas la déduction.
Erreur 2. Ne pas tenir compte du capital maternité
Si vous avez utilisé le capital maternité pour payer une partie de l'appartement, ce montant n'est pas inclus dans le calcul de la déduction. Vous n'obtenez un remboursement d'impôt que sur le montant que vous avez payé vous-même.
Exemple : L'appartement coûte 2,5 millions USD/EUR. Sur ce montant, 500 000 USD/EUR proviennent du capital maternité. La déduction sera calculée sur 2 millions USD/EUR (la limite), mais uniquement sur la partie que vous avez payée vous-même. Si vous avez personnellement payé 2 millions USD/EUR, vous bénéficiez de la déduction sur la totalité. Si vous avez personnellement payé 1,5 million USD/EUR, vous ne bénéficiez de la déduction que sur 1,5 million USD/EUR.
Erreur 3. Oublier de demander la déduction pour intérêts chaque année
Beaucoup de gens demandent la déduction pour achat une fois et s'arrêtent là. Mais ils continuent à payer des intérêts hypothécaires sans demander de remboursement.
Comment l'éviter : Chaque année, pendant toute la durée de l'hypothèque, obtenez de votre banque une attestation des intérêts payés et déposez une déclaration (ou une demande via votre employeur).
Erreur 4. Soumettre les documents au mauvais bureau des impôts
La déclaration et la demande doivent être soumises au bureau des impôts de votre lieu d'enregistrement (résidence), et non à l'emplacement de l'appartement acheté.
Comment l'éviter : Vérifiez dans votre compte personnel FTS quel bureau des impôts est attribué à votre adresse. Si vous avez changé d'enregistrement, soumettez les documents à votre nouveau lieu de résidence.
Erreur 5. Penser que vous ne pouvez pas obtenir de déduction si votre salaire est "au noir"
Techniquement, oui, vous ne pouvez demander une déduction que sur les revenus officiels sur lesquels l'impôt a été prélevé. Mais si vous avez d'autres revenus officiels (par exemple, location d'un appartement avec impôt payé, intérêts sur dépôts, dividendes), ils comptent également pour la déduction.
Comment l'éviter : Additionnez tous vos revenus officiels soumis à l'IR. Plus il y a de sources, plus vite vous épuiserez la déduction.
Résumé : brève conclusion et prochaine étape
Une déduction fiscale est de l'argent réel que le gouvernement vous doit. En 2026, en raison du barème progressif de l'IR, certains contribuables peuvent récupérer jusqu'à 440 000 USD/EUR pour l'achat d'un appartement et jusqu'à 660 000 USD/EUR pour les intérêts hypothécaires — soit un total allant jusqu'à 1 100 000 USD/EUR par personne. Et si un couple à hauts revenus achète un appartement — jusqu'à 2 200 000 USD/EUR par famille.
Décisions clés en 30 secondes :
| Votre situation | Que faire |
|---|---|
| Vous venez d'acheter un appartement | N'attendez pas — soumettez les documents immédiatement après l'enregistrement de la propriété |
| Vous voulez obtenir de l'argent rapidement | Choisissez la déduction via votre employeur — le prélèvement de l'impôt s'arrêtera dès le mois suivant |
| Vous avez une hypothèque | Chaque année, demandez non seulement la déduction pour achat mais aussi la déduction pour intérêts |
| Vous avez acheté un appartement pendant le mariage | Répartissez la déduction entre conjoints dans n'importe quelle proportion — même 100/0 |
Votre prochaine étape aujourd'hui :
- Connectez-vous à votre compte personnel de contribuable sur le site du FTS (identifiant et mot de passe de Gosuslugi). Vérifiez s'il existe une demande de déduction pré-remplie. Si oui, vous n'avez qu'à la confirmer.
- Rassemblez les documents de votre appartement sous forme électronique : contrat, acte, extrait USRRE, reçus de paiement.
- Décidez comment vous préférez recevoir la déduction :
- Si vous voulez le montant total en une fois — déposez une déclaration 3-IR via votre compte personnel.
- Si vous ne voulez pas attendre — soumettez une demande d'avis pour votre employeur.
- Si vous avez une hypothèque, demandez à votre banque une attestation des intérêts payés pour l'année précédente — ne remettez pas à plus tard.
- Remplissez et soumettez la demande maintenant. L'ensemble du processus en ligne prend 15 à 20 minutes. Plus tôt vous commencez, plus tôt l'argent arrive sur votre compte.
Et rappelez-vous : le bureau des impôts ne vous rappellera pas la déduction. C'est votre droit, et vous seul pouvez l'exercer. Ne laissez pas votre argent dans le budget — reprenez-le.
— Editorial Team
