So erhalten Sie 2026 einen Steuerabzug für eine Wohnung: Vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung
Nische: Finanzen & Geld verdienen Inhaltstyp: Schritt-für-Schritt-Anleitung Warum es wichtig ist: Jedes Jahr wissen tausende Wohnungskäufer nicht, wie sie bis zu 650.000 USD/EUR zurückfordern können – eine klare Anleitung wird immer gefragt sein.
Das Wesentliche: Was Sie zuerst wissen müssen
Ein Steuerabzug beim Kauf einer Wohnung ist eine Möglichkeit, einen Teil des Geldes zurückzubekommen, das Sie bereits als Einkommensteuer (ESt) an den Staat gezahlt haben. Einfach ausgedrückt: Wenn Sie offiziell arbeiten und monatlich 13–22 % von Ihrem Gehalt einbehalten werden, haben Sie das Recht, einen Teil dieses Geldes zurückzufordern.
Wichtige Fakten, die Sie vorab kennen sollten:
- Der Höchstbetrag, den der Staat derzeit zurückzahlen kann, hängt von Ihrem Steuersatz ab. Aufgrund der ab 2025 geltenden progressiven ESt-Skala gilt: Je höher Ihr offizielles Einkommen, desto mehr Geld erhalten Sie.
- Die Ausgabengrenzen haben sich nicht geändert: 2.000.000 USD/EUR für den Kauf von Wohnraum und weitere 3.000.000 USD/EUR für Hypothekenzinsen.
- Sie können die Unterlagen jederzeit nach dem Kauf der Wohnung einreichen. Es gibt keine Verjährungsfrist, aber Sie können die Steuer nur für die letzten drei Jahre zurückfordern.
- Jeder Ehepartner hat Anspruch auf den Abzug, auch wenn die Wohnung nur auf einen Namen eingetragen ist. Die maximale Rückerstattung für eine Familie kann 2.200.000 USD/EUR betragen (bei Höchstsätzen).
Die wichtigste Nuance für 2026: Der Höchstbetrag der Ausgaben hat sich nicht geändert (2 Millionen USD/EUR bleiben 2 Millionen USD/EUR), aber der zurückgezahlte Prozentsatz hat sich geändert. Bei einem ESt-Satz von 13 % erhalten Sie 260.000 USD/EUR. Bei einem Satz von 22 % erhalten Sie 440.000 USD/EUR allein für den Kauf, plus bis zu 660.000 USD/EUR für Zinsen.
Schritt-für-Schritt-Lösung: Vom Kauf bis zum Geldeingang
Schritt 1. Prüfen Sie Ihre Berechtigung für den Abzug
Sie können den Abzug geltend machen, wenn ALLE Bedingungen erfüllt sind:
- Sie sind Steuerinländer der Russischen Föderation (halten Sie sich mindestens 183 Tage im Jahr im Land auf).
- Sie haben ein offizielles Einkommen, von dem ESt einbehalten wird. Auch Rentner können den Abzug geltend machen, wenn sie steuerpflichtiges Einkommen haben.
- Sie haben eine Wohnung, ein Haus, ein Zimmer oder ein Grundstück für den individuellen Wohnungsbau in Russland gekauft.
- Sie haben die Wohnung selbst bezahlt (nicht über den Arbeitgeber, den Staat oder Mutterschaftskapital – im letzteren Fall wird der Abzug um den Betrag des Mutterschaftskapitals gekürzt).
Sie können den Abzug NICHT geltend machen, wenn:
- Die Wohnung von einem nahen Verwandten (Ehepartner, Elternteil, Kind, Geschwister) gekauft wurde.
- Sie Ihr Limit bereits bei früheren Käufen ausgeschöpft haben.
- Sie nicht offiziell arbeiten oder Ihr Gehalt „schwarz“ erhalten.
Schritt 2. Berechnen Sie, wie viel Geld Sie zurückbekommen können
Im Jahr 2026 gilt eine progressive ESt-Skala. Die Rückerstattungssumme hängt von Ihrem Steuersatz ab.
Abzug für den Kauf von Wohnraum (Ausgabengrenze – 2 Millionen USD/EUR):
| Ihr ESt-Satz | Maximaler Rückerstattungsbetrag |
|--------------|--------------------------------|
| 13 % | 260.000 USD/EUR |
| 15 % | 300.000 USD/EUR |
| 18 % | 360.000 USD/EUR |
| 20 % | 400.000 USD/EUR |
| 22 % | 440.000 USD/EUR |
Beispiel: Sie haben eine Wohnung für 1,5 Millionen USD/EUR gekauft. Sie sind Angestellter und Ihr Jahreseinkommen fällt unter den Satz von 15 %. Sie können 15 % von 1,5 Millionen USD/EUR = 225.000 USD/EUR zurückbekommen. Das verbleibende Limit (500.000 USD/EUR) können Sie für Ihren nächsten Kauf nutzen.
Abzug für Hypothekenzinsen (Grenze – 3 Millionen USD/EUR):
| Ihr ESt-Satz | Maximale Zinsrückerstattung |
|--------------|-----------------------------|
| 13 % | 390.000 USD/EUR |
| 15 % | 450.000 USD/EUR |
| 18 % | 540.000 USD/EUR |
| 20 % | 600.000 USD/EUR |
| 22 % | 660.000 USD/EUR |
Wichtig: Der Zinsabzug kann nur für eine Immobilie geltend gemacht werden. Wenn Sie das volle Limit nicht ausschöpfen, können Sie es nicht auf eine andere Wohnung übertragen.
Maximale Gesamtrückerstattung für eine Familie (wenn beide Ehepartner arbeiten und Steuern zu 22 % zahlen) kann 2.200.000 USD/EUR erreichen: 440.000 × 2 (für den Kauf) + 660.000 × 2 (für Zinsen).
Schritt 3. Sammeln Sie die erforderlichen Unterlagen
Um den Abzug zu beantragen, benötigen Sie:
Pflichtunterlagen:
- Reisepass
- Kaufvertrag oder Beteiligungsvertrag (DDU)
- Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister für Immobilien (USRRE) oder Eigentumsbescheinigung
- Wohnungsübergabeprotokoll (bei Neubauten)
- Zahlungsbelege, die die Ausgaben bestätigen (Quittungen, Kontoauszüge, Schuldscheine)
Wenn die Wohnung beliehen ist (zusätzlich):
- Darlehensvertrag
- Bankbescheinigung über die im Jahr gezahlten Zinsen
Wenn Sie verheiratet sind:
- Heiratsurkunde
- Antrag auf Verteilung des Abzugs zwischen den Ehepartnern (wenn Sie den Betrag anders als 50/50 aufteilen möchten)
Schritt 4. Wählen Sie, wie Sie den Abzug erhalten möchten
Im Jahr 2026 gibt es zwei Hauptmethoden. Wählen Sie die, die am besten zu Ihnen passt.
Methode A. Über das Finanzamt (den gesamten Betrag auf einmal für das Vorjahr erhalten)
Sie reichen eine 3-ESt-Steuererklärung für das Vorjahr ein, und das Finanzamt überweist den gesamten Betrag der von Ihnen in diesem Jahr gezahlten Steuer auf Ihr Konto (jedoch nicht über dem Limit).
Vorteile: Sie erhalten das Geld in einer Summe.
Nachteile: Sie müssen bis zu 4 Monate warten (Betriebsprüfung – bis zu 3 Monate, dann bis zu 1 Monat für die Überweisung).
So beantragen Sie:
- Füllen Sie die 3-ESt-Erklärung in Ihrem persönlichen Konto auf der Website des Föderalen Steuerdienstes (FTS) aus
- Fügen Sie eingescannte Dokumente bei
- Reichen Sie sie zur Prüfung ein
Methode B. Über Ihren Arbeitgeber (Geld in Raten mit Ihrem Gehalt erhalten)
Sie warten nicht bis zum Jahresende. Sobald das Finanzamt Ihr Recht auf den Abzug bestätigt hat, stellt Ihr Arbeitgeber die Einbehaltung der ESt von Ihrem Gehalt ein. Sie erhalten Ihr volles Gehalt ohne Steuerabzug, bis Sie den gesamten Abzugsbetrag „aufgebraucht“ haben.
Vorteile: Sie müssen kein Jahr warten oder eine Erklärung einreichen; das Geld kommt sofort, in Raten.
Nachteile: Sie können den vollen Betrag nicht auf einmal erhalten.
Schritt-für-Schritt-Anleitung für Methode B:
- Füllen Sie in Ihrem FTS-Persönlichen-Konto einen Antrag auf Bestätigung des Rechts auf den Abzug aus (Bereich „Katalog der Beschwerden“ → „Eine Bescheinigung (Dokumente) anfordern“ → „Antrag auf Bestätigung des Rechts auf einen Vermögensabzug“).
- Fügen Sie Kopien der Wohnungsunterlagen bei.
- Innerhalb von 30 Kalendertagen stellt Ihnen das Finanzamt eine Mitteilung über das Recht auf den Abzug aus und sendet sie an Ihren Arbeitgeber.
- Geben Sie die Mitteilung an die Buchhaltung Ihres Unternehmens.
- Ihr nächstes Gehalt wird ohne ESt-Einbehalt gezahlt – und so weiter bis zum Jahresende oder bis der Abzugsbetrag erschöpft ist.
Schritt 5. Reichen Sie die Unterlagen ein und warten Sie
Der einfachste Weg im Jahr 2026 ist über das persönliche Konto des Steuerzahlers auf der FTS-Website. Alle Dokumente können elektronisch hochgeladen werden, und die Erklärung wird automatisch ausgefüllt.
Zeitrahmen:
- Bei Einreichung über das FTS: Betriebsprüfung – bis zu 3 Monate, dann Geldüberweisung – bis zu 1 Monat. Insgesamt – bis zu 4 Monate.
- Bei Einreichung über einen Arbeitgeber: Das Finanzamt stellt innerhalb von 30 Tagen eine Mitteilung aus, danach tritt der Abzug ab dem Monat des Erhalts der Mitteilung in Kraft.
Vereinfachtes Verfahren im Jahr 2026: Wenn Sie eine Wohnung über eine autorisierte Bank gekauft haben, die Daten mit dem FTS austauscht, kann das Finanzamt automatisch einen vorausgefüllten Antrag erstellen. Sie müssen ihn nur bestätigen.
Praktische Tipps und wichtige Nuancen
Tipp 1. Warten Sie nicht bis zum Jahresende – beantragen Sie sofort nach der Eigentumseintragung
Das Recht auf den Abzug entsteht mit dem Datum der Eintragung des Eigentums im USRRE (bei Bestandsimmobilien) oder mit dem Datum der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls (bei Neubauten). Schieben Sie es nicht auf – je früher Sie beantragen, desto eher erhalten Sie Ihr Geld.
Tipp 2. Wenn Ihr Gehalt gering ist, wird der Abzug über Jahre verteilt
Angenommen, Ihr Limit beträgt 260.000 USD/EUR, aber Sie zahlen nur 30.000 USD/EUR pro Jahr an ESt. Sie erhalten den Abzug 9 Jahre lang – jedes Jahr 30.000 USD/EUR, bis das Limit erschöpft ist. Das ist normal; der Restbetrag wird ohne Einschränkungen auf die folgenden Jahre übertragen.
Tipp 3. Ehepartner können den Abzug in jedem Verhältnis aufteilen
Wenn Sie die Wohnung während der Ehe gekauft haben, hat jeder Ehepartner Anspruch auf den Abzug – unabhängig davon, auf wessen Namen die Wohnung eingetragen ist. Sie können den Abzug nicht 50/50, sondern z. B. 100/0 aufteilen, wenn ein Ehepartner nicht arbeitet. Schreiben Sie einfach einen Verteilungsantrag und fügen Sie ihn Ihrer Erklärung bei.
Tipp 4. Der Zinsabzug ist eine separate Sache – verpassen Sie ihn nicht
Viele vergessen, dass es neben dem Kaufabzug auch einen Abzug für Hypothekenzinsen gibt. Er wird separat gewährt, mit einem eigenen Limit von 3 Millionen USD/EUR. Und er kann nicht auf eine andere Immobilie übertragen werden – wenn Sie das volle Limit bei Ihrer ersten Hypothek nicht ausschöpfen, geht der Rest verloren.
Was zu tun ist: Fordern Sie jedes Jahr eine Bescheinigung über die gezahlten Zinsen von Ihrer Bank an und machen Sie den Abzug dafür geltend. Am besten tun Sie dies nach und nach, während Sie die Zinsen zahlen.
Tipp 5. Rentner können eine Rückerstattung für die letzten drei Jahre beantragen
Wenn Sie im Ruhestand sind und kein aktuelles Einkommen haben, das der ESt unterliegt, können Sie den Abzug auf die drei vorangegangenen Jahre übertragen, in denen Sie noch gearbeitet und Steuern gezahlt haben.
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1. Beantragung eines Abzugs, wenn die Wohnung von einem Verwandten gekauft wurde
Das Steuergesetzbuch verbietet ausdrücklich Abzüge beim Kauf von Wohnraum von voneinander abhängigen Personen: Ehepartner, Eltern, Kinder, Geschwister.
So vermeiden Sie ihn: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob der Verkäufer ein naher Verwandter ist. Wenn ja, erhalten Sie keinen Abzug.
Fehler 2. Nichtberücksichtigung von Mutterschaftskapital
Wenn Sie Mutterschaftskapital zur Bezahlung eines Teils der Wohnung verwendet haben, wird dieser Betrag nicht in die Abzugsberechnung einbezogen. Sie erhalten nur eine Steuerrückerstattung auf den Betrag, den Sie selbst gezahlt haben.
Beispiel: Die Wohnung kostet 2,5 Millionen USD/EUR. Davon sind 500.000 USD/EUR Mutterschaftskapital. Der Abzug wird auf 2 Millionen USD/EUR (das Limit) berechnet, aber nur auf den Teil, den Sie selbst gezahlt haben. Wenn Sie persönlich 2 Millionen USD/EUR gezahlt haben, erhalten Sie den Abzug auf den vollen Betrag. Wenn Sie persönlich 1,5 Millionen USD/EUR gezahlt haben, erhalten Sie ihn nur auf 1,5 Millionen USD/EUR.
Fehler 3. Vergessen, den Zinsabzug jedes Jahr geltend zu machen
Viele machen den Kaufabzug einmal und hören dann auf. Aber sie zahlen weiterhin Hypothekenzinsen, ohne eine Rückerstattung zu beantragen.
So vermeiden Sie ihn: Holen Sie sich jedes Jahr während der gesamten Hypothekenlaufzeit eine Bescheinigung über die gezahlten Zinsen von Ihrer Bank und reichen Sie eine Erklärung (oder einen Antrag über Ihren Arbeitgeber) ein.
Fehler 4. Einreichen der Unterlagen beim falschen Finanzamt
Die Erklärung und der Antrag müssen beim Finanzamt an Ihrem Meldeort (Wohnsitz) eingereicht werden, nicht am Ort der gekauften Wohnung.
So vermeiden Sie ihn: Überprüfen Sie in Ihrem FTS-Persönlichen-Konto, welches Finanzamt Ihrer Adresse zugeordnet ist. Wenn Sie Ihren Meldeort geändert haben, reichen Sie die Unterlagen an Ihrem neuen Wohnort ein.
Fehler 5. Denken, dass Sie keinen Abzug erhalten können, wenn Ihr Gehalt „schwarz“ ist
Technisch gesehen können Sie einen Abzug nur für offizielle Einkünfte geltend machen, von denen Steuern einbehalten wurden. Aber wenn Sie andere offizielle Einkünfte haben (z. B. Vermietung einer Wohnung mit Steuerzahlung, Zinsen auf Einlagen, Dividenden), zählen diese ebenfalls zum Abzug.
So vermeiden Sie ihn: Addieren Sie alle Ihre offiziellen Einkünfte, die der ESt unterliegen. Je mehr Quellen, desto schneller schöpfen Sie den Abzug aus.
Zusammenfassung: Kurzes Fazit und nächster Schritt
Ein Steuerabzug ist echtes Geld, das Ihnen der Staat schuldet. Im Jahr 2026 können einige Steuerzahler aufgrund der progressiven ESt-Skala bis zu 440.000 USD/EUR für den Kauf einer Wohnung und bis zu 660.000 USD/EUR für Hypothekenzinsen zurückbekommen – insgesamt bis zu 1.100.000 USD/EUR pro Person. Und wenn ein Paar mit hohem Einkommen eine Wohnung kauft – bis zu 2.200.000 USD/EUR pro Familie.
Wichtige Entscheidungen in 30 Sekunden:
| Ihre Situation | Was zu tun ist |
|---|---|
| Sie haben gerade eine Wohnung gekauft | Warten Sie nicht – reichen Sie die Unterlagen sofort nach der Eigentumseintragung ein |
| Sie möchten schnell Geld erhalten | Wählen Sie den Abzug über Ihren Arbeitgeber – die Steuereinbehaltung wird bereits im nächsten Monat eingestellt |
| Sie haben eine Hypothek | Machen Sie jedes Jahr nicht nur den Kaufabzug, sondern auch den Zinsabzug geltend |
| Sie haben die Wohnung während der Ehe gekauft | Verteilen Sie den Abzug in jedem Verhältnis zwischen den Ehepartnern – sogar 100/0 |
Ihr nächster Schritt heute:
- Melden Sie sich in Ihrem persönlichen Steuerzahlerkonto auf der FTS-Website an (Login und Passwort von Gosuslugi). Prüfen Sie, ob ein vorausgefüllter Abzugsantrag vorliegt. Wenn ja, müssen Sie ihn nur bestätigen.
- Sammeln Sie Ihre Wohnungsunterlagen in elektronischer Form: Vertrag, Übergabeprotokoll, USRRE-Auszug, Zahlungsbelege.
- Entscheiden Sie, wie Sie den Abzug erhalten möchten:
- Wenn Sie den vollen Betrag auf einmal möchten – reichen Sie eine 3-ESt-Erklärung über Ihr persönliches Konto ein.
- Wenn Sie nicht warten möchten – stellen Sie einen Antrag auf eine Mitteilung für Ihren Arbeitgeber.
- Wenn Sie eine Hypothek haben, fordern Sie von Ihrer Bank eine Bescheinigung über die im Vorjahr gezahlten Zinsen an – schieben Sie es nicht auf.
- Füllen Sie den Antrag jetzt aus und reichen Sie ihn ein. Der gesamte Online-Prozess dauert 15–20 Minuten. Je früher Sie beginnen, desto eher kommt das Geld auf Ihrem Konto an.
Und denken Sie daran: Das Finanzamt wird Sie nicht an den Abzug erinnern. Es ist Ihr Recht, und nur Sie können es ausüben. Lassen Sie Ihr Geld nicht im Haushalt – holen Sie es zurück.
— Editorial Team
