Investoři přeměňují obchodní centra na centra životního stylu, krásy a zdraví
Obchodní centra se přetvářejí na ekosystémy pro zdravý životní styl, spojující fitness studia (jóga, pilates), spa salóny a kliniky krásy. Trend wellness a sportu se stává hybatelem komerčních nemovitostí.
od analytický článek na základě poskytnuté zprávy a aktuálních tržních dat.
Nadpis: Obchodní centrum jako fitness klub: Smrt kotvícího obchodního domu a zrození „třetího místa“ na kostech Zenden
Pokud si myslíte, že zpráva o přeměně obchodních center na centra zdravého životního stylu je jen hezká prezentace developerů pro investory, mýlíte se přesně z poloviny. Není to jen trend. Je to architektonická a ekonomická nutnost způsobená kolapsem tradičního retailu.
Insideři tomu říkají „fitnessifikace opuštěných čtverečních metrů“. Obchodní centra už neprodávají oblečení. Prodávají trávení času, pot, regeneraci a pocit sounáležitosti. Klasická formule „obchodní dům + food court + kino“ zemřela. Nahradila ji formule „coworking + fitness studio + klinika + spa“.
Pojďme se podívat, jak a proč se to právě teď děje.
## Podstata: co se skutečně děje
Zpráva informuje o přeformátování obchodních center na ekosystémy pro zdravý životní styl. Ale skutečná podstata je tvrdší: fitness operátoři a lékařská centra se stali novými „kotvícími nájemci“, kteří nahradili odešlé nebo zmenšené sítě oděvů a obuvi.
Čísla potvrzují tektonický posun. Podle údajů Ruské rady obchodních center (RROC) pouze uzavření sítě Zenden, která byla zastoupena v každém sedmém obchodním centru, připravilo pronajímatele o více než 100 000 čtverečních metrů pronajímatelných ploch. A podobné procesy probíhají po celém světě. Nejde o bodovou náhradu, ale o změnu paradigmatu.
Proč fitness? Protože vytváří předvídatelný, opakující se provoz. Člověk přijde do obchodního centra za nákupy jednou za dva týdny, ale do fitness klubu třikrát týdně. To je zcela jiná ekonomika návštěvnosti. Fitness klub „kotví“ budovu: kolem něj přežívají kavárny, smoothie bary, obchody se sportovním oblečením a lékárny. Vytváří „halo efekt“, který zvyšuje nájemné sousedních prostor o 10–15 %.
## Chronologie a kontext
- 2023–2024: Druhá vlna hromadných odchodů značek z ruského trhu po roce 2022. Uzavírají se Incity, Modis, Zenden. V USA a Evropě se zavírají tisíce obchodů tradičního retailu. Vznikl obrovský objem volných ploch.
- 2024–2025: Developeři v panice hledají, čím zaplnit „černé díry“. Ukazuje se, že klasické obchody už nechtějí a nemohou platit dřívější nájem. Online zabil masový trh.
- Leden–květen 2026: Bod bifurkace. Fitness operátoři, sítě klinik krásy (estetická medicína, stomatologie), coworkingy a vzdělávací centra se stávají hlavními hybateli obsazenosti.
Klíčový indikátor – data z první linie. V Číně, která udává trendy pro celou Asii, dosáhl v roce 2025 podíl nových nájemců v segmentu „sport, fitness, wellness“ v obchodních centrech 11,3 %. To je srovnatelné s tempem růstu nejúspěšnějších online segmentů.
## Kdo vyhrává a kdo prohrává
(+) Vyhrávají: Síťoví fitness operátoři a Kliniky.
Vyhrávají ti, kdo dokážou obsadit velké plochy (500–2000 m²) a zajistit stabilní tok lidí. Spirit Fitness, World Class, federální sítě laboratoří a klinik estetické medicíny. Od developerů dostávají bezprecedentní podmínky: dlouhodobé smlouvy (10–15 let), nízkou základní sazbu a podíl na příjmech z parkování.
Tito nájemci jsou „kotvy nového typu“. Negenerují impulzivní prodeje, ale vytvářejí loajalitu k místu. Člověk se přiváže ke svému trenérovi, kosmetičce nebo k pohodlné coworkingové zóně. Je těžší ho přetáhnout ke konkurenci.
(-) Prohrávají: Tradiční obchodní domy a „mrtvá“ obchodní centra.
Prohrávají ta obchodní centra, která se nestihla přestavět. Jejich prostory se mění v pouště se stánky na prodej krytů na telefony. Fashion retail umírá jako kotva. Masové oblečení odchází online. Zůstávají jen luxusní butiky a nika značky s vysokým průměrným účtem, pro které je důležitý hmatový kontakt s věcí.
Také prohrávají malé izolované fitness kluby v suterénech obytných domů bez parkování. Nyní budou muset konkurovat gigantům, kteří mají sprchy, odpočinkové zóny, kavárnu a lékařskou ordinaci v jedné budově.
## Co média neříkají
Nejméně zřejmý insight, který běžní analytici přehlížejí: fitness kluby a kliniky se stávají nástrojem sběru biometrických dat pro developery.
Představte si. Obchodní centrum už jen nepronajímá metry. Integruje systémy rezervací fitness klubu a objednávek ke kosmetičce do jedné mobilní aplikace. Ví, jak často chodíte na jógu, jaké máte hodnoty pulsu na kardiotrenažérech (přes integraci s hodinkami) a kdy máte objednané čištění pleti.
To umožňuje centru dávat vám personalizované nabídky: „Po silovém tréninku máte nárok na 20% slevu na proteinový koktejl v kavárně v přízemí“ nebo „Za měsíc máte podle plánu čištění pleti – připomínáme a zde máte slevu na parfémy vedle“. To je hyper-targeting na základě fyzických dat, který byl donedávna nemožný.
Druhý skrytý faktor – únik z daňové optimalizace. Fitness kluby a lékařské licence vyžadují „bílé“ příjmy a velké plochy, což je nepohodlné pro malé kyvadlové podniky. Pro developera to znamená snížení rizik spojených s pochybným retailem.
## Prognóza
Následujících 30 dní (červen 2026):
Začne vlna obchodů s velkými fitness sítěmi. Očekávejte zprávy o tom, že „World Class otevírá v obchodním centru „XXX“ na místě uzavřeného Zenden“. Developeři budou dotovat rekonstrukci fitness klubů, jen aby zaplnili prostor. To povede k lokálnímu poklesu nájemného pro wellness nájemce a růstu pro všechny ostatní.
Následujících 90 dní (srpen 2026):
- Vznik specializovaných správcovských společností. Na trh vstoupí specializované firmy, které budou vykupovat problémová obchodní centra a cíleně je přeměňovat na „Wellness & Work Huby“. Půjde o prostory s denním soláriem, klinikami pro analýzu krve, kancelářským nábytkem s nastavitelnou výškou a kluby pro regeneraci po úrazech.
- Konsolidace „suchých“ fitness formátů. Kvůli zpřísnění požadavků na bazény (od roku 2021 je obtížnější je umístit v bytových domech, jsou potřeba samostatně stojící budovy) se obchodní centra stanou hlavními místy pro suchá fitness studia: jóga, pilates, crossfit, bojová umění bez vody.
- Posun v bytové výstavbě. Developeři bytových komplexů začnou do projektů integrovat nejen „fitness zónu“, ale plnohodnotné lékařské ordinace a lounge zóny, protože chápou, že komerční prostory v přízemí je výhodnější pronajímat na stomatologii a jógu než na obchod s potravinami a lékárnu. Obyvatelé zaplatí o 10–15 % více za byt v komplexu, který má svůj vlastní „zdravotní klastr“.
Závěr pro investora a analytika: Investice do klasických komerčních nemovitostí bez „životního scénáře“ (work-wellness-retail) je ztrátová strategie na následujících 10 let. Peníze jdou do „hybridních parků“ a „blahobytných center“. Kotva už není zboží, kotva je stav. Stavte ne místo pro nákupy, ale místo pro rutinu péče o sebe. Ten, kdo první přemění opuštěný obchodní dům na kliniku pro běžce s kavárnou a coworkingem, vyhraje toto kolo.
— Editorial Team
