Investoren verwandeln Einkaufszentren in Lifestyle-, Beauty- und Gesundheitszentren
Einkaufszentren werden zu Wellness-Ökosystemen umgestaltet, die Fitnessstudios (Yoga, Pilates), Spa-Salons und Schönheitskliniken kombinieren. Der Wellness- und Sporttrend wird zum Treiber für Gewerbeimmobilien.
Analyseartikel basierend auf den bereitgestellten Nachrichten und aktuellen Marktdaten.
Überschrift: Das Einkaufszentrum als Fitnessclub: Tod des Ankermiets Kaufhaus und Geburt des ‚Dritten Ortes‘ auf den Knochen von Zenden
Wenn Sie denken, dass die Nachrichten über die Umwandlung von Einkaufszentren in Zentren für einen gesunden Lebensstil nur eine nette Entwicklerpräsentation für Investoren sind, liegen Sie zur Hälfte falsch. Das ist nicht nur ein Trend. Es ist eine architektonische und wirtschaftliche Notwendigkeit, angetrieben durch den Zusammenbruch des traditionellen Einzelhandels.
Insider nennen es ‚Fitnessifizierung verlassener Quadratmeter‘. Einkaufszentren verkaufen keine Kleidung mehr. Sie verkaufen verbrachte Zeit, Schweiß, Erholung und ein Gemeinschaftsgefühl. Die klassische Formel ‚Kaufhaus + Food Court + Kino‘ ist tot. An ihre Stelle ist die Formel ‚Coworking + Fitnessstudio + Klinik + Spa‘ getreten.
Lassen Sie uns aufschlüsseln, wie und warum dies gerade jetzt geschieht.
## Das Wesentliche: Was wirklich passiert
Die Nachrichten berichten über die Umgestaltung von Einkaufszentren zu Wellness-Ökosystemen. Aber das wahre Wesen ist härter: Fitnessbetreiber und medizinische Zentren sind zu den neuen ‚Ankermietern‘ geworden und ersetzen die abgewanderten oder geschrumpften Bekleidungs- und Schuhketten.
Zahlen bestätigen eine tektonische Verschiebung. Laut dem Russian Council of Shopping Centers (RCSC) hat allein die Schließung der Kette Zenden, die in jedem siebten Einkaufszentrum vertreten war, die Vermieter um über 100.000 Quadratmeter Mietfläche gebracht. Und ähnliche Prozesse laufen weltweit. Es geht nicht um punktuellen Ersatz, sondern um einen Paradigmenwechsel.
Warum Fitness? Weil es vorhersehbare, wiederkehrende Besucherfrequenz schafft. Ein Mensch kommt zum Einkaufen einmal alle zwei Wochen ins Einkaufszentrum, aber dreimal pro Woche ins Fitnessstudio. Das ist eine völlig andere Ökonomie der Besucherzahlen. Ein Fitnessstudio ‚verankert‘ das Gebäude: Darum herum überleben Coffeeshops, Smoothie-Bars, Sportbekleidungsgeschäfte und Apotheken. Es erzeugt einen ‚Halo-Effekt‘, der den Mietwert der Nachbarflächen um 10-15 % steigert.
## Zeitstrahl und Kontext
- 2023-2024: Die zweite Welle von Markenaustritten aus dem russischen Markt nach 2022. Incity, Modis, Zenden schließen. In den USA und Europa schließen Tausende traditioneller Einzelhandelsgeschäfte. Es entsteht ein enormes Volumen an leerstehenden Flächen.
- 2024-2025: Entwickler geraten in Panik und suchen nach Wegen, die ‚schwarzen Löcher‘ zu füllen. Es stellt sich heraus, dass klassische Geschäfte die vorherige Miete nicht mehr zahlen wollen oder können. Das Internet hat den Massenmarkt getötet.
- Januar-Mai 2026: Ein Bifurkationspunkt. Fitnessbetreiber, Schönheitsklinik-Ketten (ästhetische Medizin, Zahnmedizin), Coworking-Spaces und Bildungszentren werden zu den Haupttreibern der Flächenvermietung.
Ein Schlüsselindikator sind Daten aus erster Hand. In China, das für ganz Asien Trends setzt, erreichte der Anteil neuer Mieter im Segment ‚Sport, Fitness, Wellness‘ in Einkaufszentren im Jahr 2025 11,3 %. Das ist vergleichbar mit den Wachstumsraten der erfolgreichsten Online-Segmente.
## Wer gewinnt und wer verliert
(+) Gewinner: Ketten-Fitnessbetreiber und Kliniken.
Diejenigen, die große Flächen (500-2000 qm) belegen und einen stetigen Besucherstrom sicherstellen können, gewinnen. Spirit Fitness, World Class, föderale Laborketten und Kliniken für ästhetische Medizin. Sie erhalten beispiellose Konditionen von Entwicklern: langfristige Verträge (10-15 Jahre), niedrige Grundmieten und Umsatzbeteiligung am Parkhaus.
Diese Mieter sind ‚Ankermieter neuen Typs‘. Sie generieren keine Impulskäufe, sondern schaffen Loyalität zum Ort. Ein Mensch wird an seinen Trainer, seine Kosmetikerin oder seine bequeme Coworking-Zone gebunden. Es ist schwieriger, sie zu einem Wettbewerber zu locken.
(-) Verlierer: Traditionelle Kaufhäuser und ‚tote‘ Einkaufszentren.
Diejenigen Einkaufszentren, die sich nicht anpassen konnten, verlieren. Ihre Flächen verwandeln sich in Wüsten mit Kiosken, die Handyhüllen verkaufen. Der Modeeinzelhandel stirbt als Ankermieter. Massenmarkt-Bekleidung wandert ins Internet. Nur Luxusboutiquen und Nischen-High-Ticket-Marken, die taktilen Kontakt mit dem Produkt erfordern, überleben.
Ebenfalls verlieren kleine, isolierte Fitnessstudios in Kellern von Wohngebäuden ohne Parkplätze. Sie müssen jetzt mit Giganten konkurrieren, die Duschen, Ruhezonen, Cafés und eine Arztpraxis alles unter einem Dach haben.
## Was die Medien nicht sagen
Die nicht offensichtlichste Erkenntnis, die gewöhnliche Analysten übersehen: Fitnessstudios und Kliniken werden zu einem Werkzeug zur Erfassung biometrischer Daten für Entwickler.
Stellen Sie sich vor. Das Einkaufszentrum vermietet nicht nur Flächen. Es integriert das Buchungssystem des Fitnessstudios und den Terminkalender der Kosmetikerin in eine einzige mobile App. Es weiß, wie oft Sie zu Yoga gehen, welche Herzfrequenzwerte Sie auf den Cardiogeräten haben (über die Integration mit Ihrer Uhr) und wann Sie zur Gesichtsbehandlung angemeldet sind.
Dies ermöglicht es dem Zentrum, Ihnen personalisierte Angebote zu machen: ‚Nach Ihrem Krafttraining erhalten Sie 20 % Rabatt auf einen Proteinshake im Café im Erdgeschoss‘ oder ‚Sie haben in einem Monat eine Gesichtsbehandlung – hier ist eine Erinnerung und hier ein Rabatt auf die nahegelegene Parfümerie‘. Das ist Hyper-Targeting auf Basis physischer Daten, das bis vor kurzem unmöglich war.
Der zweite versteckte Faktor ist Steueroptimierung. Fitnessstudios und medizinische Lizenzen erfordern ‚weiße‘ Einkünfte und große Flächen, was für kleine Pendlerunternehmen unpraktisch ist. Für den Entwickler reduziert dies das Risiko des Umgangs mit fragwürdigem Einzelhandel.
## Prognose
Nächste 30 Tage (Juni 2026):
Eine Welle von Deals mit großen Fitnessketten beginnt. Erwarten Sie Nachrichten, dass ‚World Class in Einkaufszentrum XXX auf dem Gelände des geschlossenen Zenden eröffnet‘. Entwickler werden die Renovierung von Fitnessstudios subventionieren, nur um die Fläche zu füllen. Dies wird zu einem lokalen Rückgang der Mietpreise für Wellness-Mieter und einem Anstieg für alle anderen führen.
Nächste 90 Tage (August 2026):
- Entstehung spezialisierter Verwaltungsgesellschaften. Spezialisierte Unternehmen werden in den Markt eintreten, angeschlagene Einkaufszentren aufkaufen und gezielt in ‚Wellness & Work Hubs‘ umwandeln. Dies werden Räume mit Tages-Solarien, Bluttestkliniken, höhenverstellbaren Büromöbeln und Clubs zur Erholung nach Verletzungen sein.
- Konsolidierung von ‚trockenen‘ Fitnessformaten. Aufgrund strengerer Anforderungen an Schwimmbäder (seit 2021 sind sie schwieriger in Wohnkomplexen unterzubringen, benötigen eigenständige Gebäude) werden Einkaufszentren zu den Hauptveranstaltungsorten für trockene Fitnessstudios: Yoga, Pilates, CrossFit, Kampfsport ohne Wasser.
- Verschiebung im Wohnimmobilienmarkt. Entwickler von Wohnkomplexen werden beginnen, nicht nur eine ‚Fitnesszone‘, sondern vollwertige Arztpraxen und Lounge-Bereiche zu integrieren, da sie erkennen, dass Gewerbeflächen in den Erdgeschossen profitabler für Zahnmedizin und Yoga als für Lebensmittelgeschäfte und Apotheken vermietet werden können. Bewohner werden 10-15 % mehr für eine Wohnung in einem Komplex mit eigenem ‚Gesundheitscluster‘ zahlen.
Fazit für Investoren und Analysten: In klassische Einzelhandelsimmobilien ohne ‚Lebensszenario‘ (Arbeit-Wellness-Einzelhandel) zu investieren, ist für die nächsten 10 Jahre eine Verluststrategie. Geld bewegt sich in ‚Hybridparks‘ und ‚Wellnesszentren‘. Der Anker ist nicht mehr ein Produkt; der Anker ist ein Zustand. Bauen Sie keinen Ort zum Einkaufen, sondern einen Ort für die Routine der Selbstfürsorge. Wer zuerst ein verlassenes Kaufhaus in eine Klinik für Läufer mit Coffeeshop und Coworking verwandelt, gewinnt diese Runde.
— Editorial Team
