Hypoteční krize v USA sílí: defaulty komerčních nemovitostí dosáhly 12 %
Regionální banky hlásí nárůst problémových úvěrů v kancelářském segmentu. Index S&P Regional Banking ETF klesl za dva dny o 3 %.
Hypoteční krize v USA nabírá na obrátkách: proč je 12 % defaultů jen špičkou ledovce
[Podstata]: co se skutečně děje
Oficiální verze, kterou vidíte v titulcích CNBC a Reuters, zní jako „defaulty komerčních nemovitostí dosáhly 12 %, regionální banky jsou pod tlakem“. To je pravda, ale jen její malá část. Ve skutečnosti je reálná úroveň stresu v portfoliích regionálních bank nejméně čtyřikrát vyšší než oficiální čísla a jsme teprve na začátku dlouhého a bolestivého procesu odpisů.
Klíčové číslo, které žádný z novinářů nevyzdvihuje: výzkum Columbia Business School ukázal, že vykazované ukazatele nesplácených úvěrů podhodnocují reálná rizika u nedostatečně zajištěných úvěrů čtyřikrát. To znamená, že skutečná úroveň problémových úvěrů může dosahovat 40–50 % v nejzranitelnějších segmentech, zejména v kancelářských nemovitostech centrálních obchodních čtvrtí. Regionální banky drží ve svých bilancích téměř třetinu všech komerčních hypotečních úvěrů v USA – asi 1,5 bilionu dolarů.
Zasvěcený fakt, který v oficiálních zprávách neuvidíte: banky již začaly masivně snižovat úvěrové standardy, aby prodloužily problémové úvěry a oddálily uznání ztrát. Tato praxe „prodloužit a předstírat“ (extend and pretend) umožňuje bankám udržet zdání stability, ale jen prohlubuje systémová rizika. Čím déle se banky vyhýbají odpisům, tím více se hromadí „mrtvých“ úvěrů, které nakonec stejně bude nutné uznat.
Chronologie a kontext
Abychom pochopili, jak jsme dospěli k 12 % defaultů, je třeba sledovat chronologii posledních 18 měsíců. Níže uvedená tabulka ukazuje klíčové fáze zhoršování situace v sektoru komerčních nemovitostí a reakce bank.
| Období | Událost | Úroveň defaultů | Reakce bank |
|---|---|---|---|
| Začátek 2025 | Začátek cyklu zvyšování sazeb Fedu, růst nákladů na financování | ~5 % | Banky zmrazují nové úvěrování kanceláří |
| Konec 2025 | Hrubá nesplácenost úvěrů na výstavbu dosahuje 9,2 % | ~9 % | Začíná „prodloužit a předstírat“ – masivní prolongace problémových úvěrů |
| I. čtvrtletí 2026 | Defaulty komerčních úvěrů v kancelářském segmentu rostou na 12,0 % | 12,0 % | Snižování úvěrových standardů pro udržení klientů |
| Duben 2026 | Index regionálních bank klesá za dva dny o 3 % | 12,0 % | Banky hlásí nárůst problémových úvěrů, ale odepisují je minimálně |
| Květen 2026 | Výzkum Columbia Business School: reálná rizika jsou 4× vyšší než vykázaná | 12,0 % (vykázáno) / ~48 % (odhad) | Většina bank nadále skrývá skutečný rozsah problémů |
Všimněte si klíčového vzorce: defaulty nerostou rovnoměrně, ale ve vlnách. Nejprve zasáhly stavební úvěry (nejcitlivější na sazby), poté komerční kancelářské úvěry a teprve nyní vlna doráží na multifamily bydlení. Úroveň nesplácených úvěrů na výstavbu dosáhla 9,2 % již na konci roku 2025 a toto číslo v roce 2026 dále roste.
Co je obzvláště důležité: oficiální úroveň defaultů 12 % je průměrná teplota v nemocnici, která neodráží katastrofální situaci v jednotlivých segmentech a regionech. V San Franciscu a New Yorku podíl problémových úvěrů v kancelářském segmentu podle FDIC přesahuje 20 % a v některých portfoliích dosahuje 35 %. Média ráda operují s průměrnými čísly, ale právě lokální koncentrace vytvářejí reálné riziko bankrotů regionálních bank.
Kdo vyhrává a kdo prohrává
Přímí poražení jsou zřejmí: regionální banky s vysokou koncentrací úvěrů na kancelářské nemovitosti. Podle výzkumu Columbia Business School se při realistických scénářích dalšího stresu mnoho regionálních bank stává nedostatečně kapitalizovanými. To znamená, že jejich vlastní kapitál klesne pod regulatorní požadavky, což může vyvolat nucená sloučení nebo sanace ze strany FDIC.
Existují však i méně zřejmí poražení – pojišťovny a penzijní fondy, které investovaly do komerčních hypoték prostřednictvím soukromých úvěrových fondů. Na rozdíl od bank tyto instituce nemusí označovat svá aktiva tržní cenou (mark-to-market), takže jejich výkazy zatím vypadají dobře. Ale až začnou skutečné odpisy, dopad na výnosnost penzijních fondů bude zničující – zejména pro státní penzijní plány, které již nyní trpí nedostatkem financování.
Na straně vítězů jsou společnosti specializující se na distressed debt (problémové dluhy). Velké hedgeové fondy, jako Blackstone Real Estate Debt Strategies a Goldman Sachs Asset Management, již vytvořily fondy v objemu přes 50 miliard dolarů na nákup problémových komerčních hypotečních úvěrů se slevou. Nakupují dluhy regionálních bank za 50–70 centů za dolar a poté je buď restrukturalizují, nebo získávají aktiva do vlastnictví. To je klasická strategie „kupuj, když je na ulicích krev“.
Mezi bankami jsou i relativní vítězové – ti, kteří včas omezili expozici vůči kancelářím a přešli na multifamily bydlení a průmyslové nemovitosti. Například JPMorgan a Wells Fargo již v roce 2024 výrazně omezily portfolia kancelářských úvěrů, zatímco regionální banky jako Zions Bancorp a Citizens Financial zůstaly s vysokou koncentrací a nyní za to platí.
Co média neříkají
Největší zamlčování se týká skutečného rozsahu problému s „prodlouženými“ úvěry. Výzkum Columbia Business School dokumentárně potvrzuje, že banky již snižují úvěrové standardy, aby prodloužily problémové úvěry. Co to znamená v praxi? Úvěr, který by podle všech ekonomických parametrů měl být uznán jako defaultní, banka formálně „restrukturalizuje“ – prodlouží dobu splatnosti, sníží sazbu nebo odloží platby. Na papíře úvěr zůstává fungující, ale ve skutečnosti je to mrtvá zátěž v bilanci.
Druhý skrytý faktor je rozdíl mezi odhady CoStar a skutečným stavem. CoStar předpovídá stabilizaci neobsazenosti na úrovni 14,1 % do konce roku 2026. Tyto prognózy jsou však založeny na agregovaných datech, která skrývají polarizaci trhu. Dvě třetiny budov jsou obsazeny z 90 % a více, zatímco 20 % budov je obsazeno jen ze 75 % nebo méně. Právě těchto 20 % generuje 80 % defaultů. A čím déle tato nerovnováha přetrvává, tím více budov přechází z druhé kategorie do třetí (obsazenost pod 50 %), odkud už není návratu.
Třetí zasvěcený poznatek se týká role soukromého úvěru v prohlubování krize. V letech 2024–2025, kdy banky zpřísnily požadavky, soukromí věřitelé aktivně zvyšovali svůj podíl na trhu komerčních nemovitostí, často s slabšími upisovacími standardy. Nyní, když se trh obrací, právě tyto úvěry se ukážou jako nejzranitelnější. Banky jsou alespoň regulovány FDIC a musí vytvářet rezervy. Soukromí věřitelé takové požadavky nemají – a jejich defaulty budou probíhat mimo dohled regulátorů, což vytváří riziko „stínové“ bankovní krize, kterou nikdo nesleduje.
Prognóza: následujících 30 dní a 90 dní
Nejbližších 30 dní (do poloviny července 2026)
Do zveřejnění výsledků regionálních bank za druhé čtvrtletí (orientačně 20.–25. července) se bude trh obchodovat v režimu „méně zpráv – lépe“. Jakákoli zmínka o nových defaultech nebo snížení ratingů regionálních bank ze strany Moody's nebo S&P vyvolá prudký pokles akcií. Index S&P Regional Banking ETF (KRE) již ztratil 3 % za dva dny po aktuální zprávě a očekávám další pokles o 5–7 % během následujících dvou týdnů, zejména pokud FDIC zveřejní čtvrtletní zprávu o problémových bankách (očekává se 25. června).
Klíčová úroveň pro KRE je 42,50 (aktuální index kolem 44,00). Průraz 42,50 otevře cestu k 40,00 – minimu z května 2023, kdy zkrachoval Silicon Valley Bank. Pravděpodobnost tohoto scénáře odhaduji na 55 % během 30 dní.
90 dní (do poloviny září 2026)
Do září se situace s největší pravděpodobností zhorší ze dvou důvodů. Zaprvé, vlna defaultů dorazí k multifamily bydlení, kde nesplácené úvěry začaly růst až od poloviny roku 2025. Trh s bytovými domy v New Yorku a Kalifornii je obzvláště zranitelný kvůli regulaci nájemného a rostoucím provozním nákladům. Zadruhé, v září se očekává velká vlna refinancování komerčních hypoték (refinancing cliff) – asi 300 miliard dolarů úvěrů musí být refinancováno a při současných sazbách to mnoho dlužníků nebude schopno.
Podle prognóz Manulife Investment Management bylo z více než 900 miliard dolarů komerčních úvěrů se splatností v roce 2025 již asi 600 miliard prodlouženo na roky 2026–2028. Tato „zácpa“ odložených úvěrů znamená, že roky 2026–2027 budou obdobím masivních defaultů – není úniku.
Můj základní scénář na 90 dní: úroveň defaultů komerčních nemovitostí překročí 15 % do poloviny září, přičemž v kancelářském segmentu některých regionů (San Francisco, Seattle, Portland) dosáhne 25–30 %. Další 2–3 regionální banky budou umístěny pod zvláštní dohled FDIC, ale široké vlně bankrotů podobné roku 2023 se podaří vyhnout díky nouzové likviditě od Fedu. Cena této stability je však další konsolidace bankovního sektoru a zpřísnění úvěrových podmínek pro malé a střední podniky.
Prognóza redakce
Aktivum – index regionálních bank USA (KRE). Směr – pokles v nejbližších 72 hodinách v důsledku nových zpráv o defaultech a očekávání zprávy FDIC. Klíčové úrovně: průraz 43,50 otevře cestu k 42,00–41,50. Míra jistoty – střední (60 %). Hlavní riziko – náhlé prohlášení Fedu o zmírnění podmínek pro zajištění regionálních bank, což by mohlo vyvolat krátkodobý odraz indexu o 3–5 %. Rovněž kriticky důležitá jsou data o zaměstnanosti v sektoru komerčních nemovitostí zveřejňovaná ve čtvrtek – růst nezaměstnanosti v tomto sektoru urychlí pokles.
— Editorial Team
