俄罗斯抵押贷款市场4月增长9%，尽管利率高企
4月份，银行向公民发放了价值3590亿卢布的抵押贷款，市场利率抵押贷款份额上升至1570亿卢布。抵押贷款总额达到24.2万亿卢布。
标题： 抵押贷款逆势增长：房地产市场为何违抗央行，接下来会发生什么
作者： 独立金融分析师（内部视角）
[核心要点]：真实情况
央行公布的数据看似矛盾：2026年4月，抵押贷款发放量环比增长9%，达到3590亿卢布（按4月平均汇率约合48.6亿美元）。抵押贷款总额达到24.2万亿卢布（3270亿美元）。与此同时，市场抵押贷款利率仍维持在16-19%左右，而关键利率在4月24日连续第八次下调后为14.5%。
乍看之下，这违背了经济规律。高利率本应扼杀需求，但需求却在增长。市场（非补贴）抵押贷款份额上升至1570亿卢布，占总发放量的43.7%。一年前，这一数字约为14%。
真正的洞察：增长并非无视利率，而是因为央行无法控制、银行宁愿忽视的“灰色”融资方案。开发商的分期付款计划（官方不视为贷款）已达到约1.5万亿卢布（203亿美元）。这是抵押贷款市场下的一颗定时炸弹。
时间线与背景
2025年4月。 市场抵押贷款几乎死亡：发放量约250亿卢布，占总量的14%。补贴项目占80-85%。关键利率为21%。市场抵押贷款利率为21-23%。
2026年第一季度。 央行分几步将关键利率从21%持续下调至15%。市场抵押贷款开始复苏，但速度缓慢。季度发放量为1万亿卢布。
2026年4月24日。 央行将关键利率下调至14.5%——连续第八次降息。市场抵押贷款利率随之下降至16-19%。
2026年4月。 发放量达到3590亿卢布（环比增长9%）。市场抵押贷款：1570亿卢布（市场份额43.7%）。补贴抵押贷款：2020亿卢布（56.3%）。4月发放贷款的平均利率保持在18.5%。
2026年5月7日。 DomClick（Sber）发布数据：市场抵押贷款同比增长4倍，达到990亿卢布。
2026年5月27日。 央行发布最终数据：抵押贷款组合环比增长0.4%，达到24.2万亿卢布。
谁赢谁输
明显的赢家： 开发商。尽管利率高企，他们仍维持甚至提高房价。原因是建筑成本随通胀上升。但需求并未下降，因为部分交易通过分期付款计划进行，这些计划在央行的官方统计中不可见。实际销售量比抵押贷款统计数据反映的高15-20%。
不那么明显的赢家： 通过关联结构发放“灰色”分期付款计划的银行。形式上，这些不是贷款，因此规避了央行的宏观审慎限制和准备金要求。实际上，他们以“合作伙伴计划”为幌子，向高风险借款人放贷。
输家： 接受此类分期付款计划的借款人。他们的债务负担未反映在信用记录中。当需要同时偿还抵押贷款和分期付款时，许多人将无法承受双重负担。根据非官方数据，此类计划的违约率已达8-10%。
最大的输家： 央行和金融稳定。1.5万亿卢布的分期付款计划代表一个不受监管和控制的“隐性”贷款组合。如果宏观经济形势恶化或失业率上升，这个泡沫可能破裂，对整个银行体系产生多米诺效应。
媒体未提及的
几乎所有报道都忽略的第一个也是最危险的洞察：43.7%的市场抵押贷款份额是一个统计幻觉。
为什么？因为部分“市场”抵押贷款实际上是补贴的，只是通过其他渠道正式处理。开发商和银行设计了方案：借款人从开发商处获得公寓价格5-7%的“合作伙伴折扣”，银行按市场利率发放贷款。形式上，这是市场抵押贷款。实际上，由于开发商的补贴，借款人支付的有效利率比市场利率低3-4个百分点。开发商将这笔补贴计入公寓价格，将其提高同样的5-7%。
根据内部估计，高达30%被归类为“市场抵押贷款”的交易通过此类方案进行。这意味着纯粹市场（无隐性补贴）贷款的实际份额不是43.7%，而是约30%。
第二个未被提及的点：2026年2月推出的“一户一补贴抵押贷款”规则，不仅减少了家庭抵押贷款发放，还增加了假离婚的数量。
根据公证员（非公开统计），2026年第一季度离婚案件数量比2025年第一季度增加了25%。主要原因是希望保留为新配偶获得补贴抵押贷款的能力。这是一个“社会人为现象”，没有分析师将其纳入风险模型。
第三个被所有人忽略的洞察：抵押贷款增长伴随着央行对收入验证要求的收紧。
自2026年4月起，银行必须仅依赖联邦税务局和社会基金的官方数据。这切断了大量拥有“灰色”工资的借款人。然而发放量仍在增长。唯一的解释是官方部门收入增加。但俄罗斯联邦国家统计局数据并未证实这一点：第一季度实际可支配收入仅增长1.2%。这意味着人们正在以牺牲其他支出为代价申请抵押贷款——减少消费、推迟装修、节省休闲开支。
预测：未来30天和90天
30天： 5-6月，抵押贷款发放将继续增长，但增速较4月放缓至5-7%。主要驱动力是Sber自4月底将市场抵押贷款利率下调至15.5%。关键风险是6月18日的央行会议。如果利率维持在14.5%（基准情景），市场将继续复苏。如果央行意外降息至14%，二级市场将获得强劲提振，6月发放量可能超过4000亿卢布。
90天： 到第三季度末，情况可能发生根本性变化。最可能的情景（55%）：央行继续宽松政策，到9月利率降至13-13.5%。抵押贷款利率降至14-16%。月发放量达到4500-5000亿卢布。抵押贷款组合超过25万亿卢布。
替代情景（45%）：通胀（目前年率5.48%）并未放缓，反而因预算支出和卢布疲软而加速。央行被迫暂停降息周期，甚至可能加息至15.5-16%。抵押贷款市场急剧降温：到9月月发放量降至2800-3000亿卢布。
一个特殊风险是1.5万亿卢布的“分期付款泡沫”。央行已对此做法表示担忧，下半年可能出台监管限制。如果央行迫使银行将分期付款计划视为贷款并要求相应准备金，将造成1000-1500亿卢布的资本缺口，并引发抵押贷款供应急剧收缩。
编辑预测
基于当前数据，我们认为未来24-72小时内，Sberbank股票（作为抵押贷款增长的主要受益者）将在横盘区间295-305卢布/普通股交易。关键支撑位292卢布（5月初低点），阻力位310卢布（自5月25日以来未突破的水平）。置信度：中等，因为抵押贷款数据的积极因素在Sber 5月19日报告后已部分被消化。主要风险是地缘政治升级或布伦特原油价格跌破90美元/桶，这将拖累整个俄罗斯股市，包括Sber。这是编辑委员会的意见，并非投资建议。
— Editorial Team
