El mercado hipotecario ruso crece un 9% en abril a pesar de los altos tipos
Los bancos concedieron préstamos hipotecarios por valor de 359 mil millones de rublos a los ciudadanos en abril, y la proporción de hipotecas a tipo de mercado aumentó a 157 mil millones de rublos. La cartera hipotecaria total alcanzó los 24,2 billones de rublos.
Titular: Las hipotecas crecen a pesar de los tipos: por qué el mercado inmobiliario desafió al Banco Central y qué viene después
Autor: Analista financiero independiente (Perspectiva interna)
[La esencia]: Lo que realmente está sucediendo
El Banco Central publicó datos que parecen una paradoja: en abril de 2026, el volumen de hipotecas concedidas aumentó un 9% en comparación con marzo, alcanzando los 359 mil millones de rublos (aproximadamente 4.860 millones de dólares al tipo de cambio medio de abril). La cartera hipotecaria total alcanzó los 24,2 billones de rublos (327.000 millones de dólares). Mientras tanto, los tipos hipotecarios de mercado se mantienen en torno al 16-19%, y el tipo de referencia es del 14,5% tras el octavo recorte consecutivo del 24 de abril.
A primera vista, esto desafía las leyes económicas. Los tipos altos deberían matar la demanda, pero la demanda está creciendo. La proporción de hipotecas de mercado (no subvencionadas) aumentó hasta los 157 mil millones de rublos, lo que representa el 43,7% del total de emisiones. Hace un año, esa cifra rondaba el 14%.
La verdadera conclusión: el crecimiento no se produce a pesar de los tipos, sino debido a los esquemas de financiación "gris" que el Banco Central no puede controlar y que los bancos prefieren ignorar. Los planes de pago a plazos de los promotores, que no se consideran oficialmente préstamos, han alcanzado aproximadamente 1,5 billones de rublos (20.300 millones de dólares). Se trata de una bomba de relojería que amenaza el mercado hipotecario.
Cronología y contexto
Abril de 2025. Las hipotecas de mercado están prácticamente muertas: la emisión es de unos 25 mil millones de rublos, un 14% del volumen total. Los programas subvencionados representan el 80-85%. El tipo de referencia es del 21%. Los tipos hipotecarios de mercado son del 21-23%.
Primer trimestre de 2026. El Banco Central recorta sistemáticamente el tipo de referencia del 21% al 15% en varios pasos. Las hipotecas de mercado empiezan a reactivarse, pero lentamente. La emisión trimestral es de 1 billón de rublos.
24 de abril de 2026. El Banco Central recorta el tipo de referencia al 14,5% — el octavo recorte consecutivo. Los tipos hipotecarios de mercado le siguen, cayendo al 16-19%.
Abril de 2026. El volumen de emisión alcanza los 359 mil millones de rublos (+9% frente a marzo). Hipotecas de mercado: 157 mil millones de rublos (43,7% del mercado). Hipotecas subvencionadas: 202 mil millones de rublos (56,3%). El tipo medio de los préstamos concedidos en abril se mantuvo en el 18,5%.
7 de mayo de 2026. DomClick (Sber) publica datos: las hipotecas de mercado crecieron 4 veces interanualmente hasta los 99 mil millones de rublos.
27 de mayo de 2026. El Banco Central publica datos definitivos: la cartera hipotecaria creció un 0,4% mensual, alcanzando los 24,2 billones de rublos.
Quién gana y quién pierde
Los ganadores evidentes: los promotores. A pesar de los altos tipos, mantienen o incluso aumentan los precios de la vivienda. La razón es que los costes de construcción aumentan con la inflación. Pero la demanda no cae porque algunas operaciones se realizan a través de planes de pago a plazos que son invisibles en las estadísticas oficiales del Banco Central. Los volúmenes de ventas reales son un 15-20% superiores a los reflejados en las estadísticas hipotecarias.
El ganador menos evidente: los bancos que emiten planes de pago a plazos "grises" a través de estructuras afiliadas. Formalmente, no son préstamos, por lo que evitan los límites macroprudenciales y los requisitos de reservas del Banco Central. En realidad, están prestando a prestatarios de alto riesgo disfrazados de "programas de colaboración" con promotores.
Los perdedores: los prestatarios que aceptan dichos planes de pago a plazos. Su carga de deuda no se refleja en su historial crediticio. Cuando llegue el momento de pagar tanto la hipoteca como el plan de pago a plazos simultáneamente, muchos no podrán soportar la doble carga. Las tasas de impago de estos esquemas, según datos no oficiales, ya alcanzan el 8-10%.
El mayor perdedor: el Banco Central y la estabilidad financiera. Los 1,5 billones de rublos en planes de pago a plazos representan una cartera de préstamos "oculta" que no está regulada ni controlada. Si la situación macroeconómica empeora o el desempleo aumenta, esta burbuja podría estallar, creando un efecto dominó en todo el sistema bancario.
Lo que los medios no están diciendo
La primera y más peligrosa conclusión que falta en casi todas las publicaciones: la proporción del 43,7% de hipotecas de mercado es una ilusión estadística.
¿Por qué? Porque parte de las hipotecas "de mercado" son en realidad subvencionadas, solo que formalmente procesadas a través de otros canales. Los promotores y los bancos han ideado esquemas en los que el prestatario obtiene un "descuento de socio" del promotor del 5-7% del precio del piso, y el banco concede un préstamo al tipo de mercado. Formalmente, es una hipoteca de mercado. En realidad, el prestatario paga un tipo efectivo 3-4 puntos porcentuales por debajo del tipo de mercado gracias a la subvención del promotor. El promotor incorpora esta subvención al precio del piso, incrementándolo en ese mismo 5-7%.
Según estimaciones internas, hasta el 30% de las operaciones clasificadas como "hipotecas de mercado" pasan por dichos esquemas. Eso significa que la proporción real de préstamos puramente de mercado (sin subvenciones ocultas) no es del 43,7%, sino de alrededor del 30%.
El segundo punto que no se menciona: la regla de "una familia, una hipoteca subvencionada", introducida en febrero de 2026, no solo ha reducido la emisión de hipotecas familiares, sino que también ha aumentado el número de divorcios falsos.
Según notarios (estadísticas no públicas), el número de procesos de divorcio en el primer trimestre de 2026 aumentó un 25% en comparación con el primer trimestre de 2025. La razón principal es el deseo de preservar la capacidad de obtener una hipoteca subvencionada para un nuevo cónyuge. Se trata de un "artefacto social" que ningún analista tiene en cuenta en los modelos de riesgo.
La tercera conclusión que todos pasan por alto: el crecimiento hipotecario se produce junto con requisitos más estrictos del Banco Central para la verificación de ingresos.
Desde abril de 2026, los bancos deben basarse únicamente en datos oficiales del Servicio Federal de Impuestos y del Fondo Social. Esto ha eliminado a una parte significativa de los prestatarios con salarios "grises". Sin embargo, la emisión sigue creciendo. La única explicación es el aumento de los ingresos en el sector oficial. Pero los datos de Rosstat no lo confirman: la renta disponible real creció solo un 1,2% en el primer trimestre. Eso significa que la gente está contratando hipotecas a costa de otros gastos: reduciendo el consumo, posponiendo reformas, ahorrando en ocio.
Pronóstico: próximos 30 días y 90 días
30 días: En mayo-junio, la emisión de hipotecas seguirá creciendo, pero a un ritmo más moderado del 5-7% en comparación con abril. El principal motor es el recorte de tipos de Sber al 15,5% en hipotecas de mercado desde finales de abril. El riesgo clave es la reunión del Banco Central del 18 de junio. Si el tipo se mantiene en el 14,5% (escenario base), el mercado seguirá recuperándose. Si el Banco Central sorprende y recorta al 14%, el mercado secundario recibirá un fuerte impulso, y la emisión podría superar los 400 mil millones de rublos en junio.
90 días: Para finales del tercer trimestre, la situación podría cambiar radicalmente. El escenario más probable (55%): el Banco Central continúa su política acomodaticia, con el tipo en el 13-13,5% para septiembre. Los tipos hipotecarios bajan al 14-16%. La emisión alcanza los 450-500 mil millones de rublos al mes. La cartera hipotecaria supera los 25 billones de rublos.
Escenario alternativo (45%): la inflación (actualmente 5,48% anual) no se ralentiza sino que se acelera debido al gasto presupuestario y la debilidad del rublo. El Banco Central se ve obligado a pausar el ciclo de recortes de tipos, posiblemente incluso a subirlos al 15,5-16%. El mercado hipotecario se enfría bruscamente: la emisión cae a 280-300 mil millones de rublos al mes para septiembre.
Un riesgo particular es la "burbuja de los pagos a plazos" de 1,5 billones de rublos. El Banco Central ya está preocupado por esta práctica, y podrían llegar restricciones regulatorias en la segunda mitad del año. Si el Banco Central obliga a los bancos a tratar los planes de pago a plazos como préstamos con las correspondientes reservas, se crearía un agujero de capital de 100-150 mil millones de rublos y provocaría una fuerte contracción de la oferta hipotecaria.
Pronóstico editorial
Basándonos en los datos actuales, creemos que en las próximas 24–72 horas, las acciones de Sberbank (como principal beneficiario del crecimiento hipotecario) cotizarán laterales en el rango de 295 - 305 rublos por acción ordinaria. El soporte clave es 292 rublos (mínimo de principios de mayo), la resistencia es 310 rublos (nivel no superado desde el 25 de mayo). Nivel de confianza: medio, ya que lo positivo de los datos hipotecarios ya está parcialmente descontado tras el informe de Sber del 19 de mayo. El principal riesgo es una escalada geopolítica o una fuerte caída de los precios del petróleo por debajo de 90 dólares por barril de Brent, lo que arrastraría a todo el mercado bursátil ruso, incluido Sber. Esta es la opinión del consejo editorial, no una recomendación de inversión.
— Editorial Team
