Le marché hypothécaire russe croît de 9 % en avril malgré des taux élevés
Les banques ont accordé des prêts hypothécaires d'un montant de 359 milliards de roubles aux citoyens en avril, la part des prêts au taux du marché atteignant 157 milliards de roubles. Le portefeuille hypothécaire total a atteint 24,2 billions de roubles.
Titre : Les crédits immobiliers augmentent malgré les taux : pourquoi le marché immobilier a défié la Banque centrale et ce qui va suivre
Auteur : Analyste financier indépendant (point de vue d'initié)
[L'essentiel] : Ce qui se passe vraiment
La Banque centrale a publié des données qui semblent paradoxales : en avril 2026, le volume des prêts hypothécaires émis a augmenté de 9 % par rapport à mars, atteignant 359 milliards de roubles (environ 4,86 milliards de dollars au taux de change moyen d'avril). Le portefeuille hypothécaire total a atteint 24,2 billions de roubles (327 milliards de dollars). Pendant ce temps, les taux hypothécaires du marché restent autour de 16-19 %, et le taux directeur est de 14,5 % après la huitième baisse consécutive le 24 avril.
À première vue, cela défie les lois économiques. Des taux élevés devraient tuer la demande, mais la demande augmente. La part des prêts hypothécaires au taux du marché (non subventionnés) est passée à 157 milliards de roubles, représentant 43,7 % du total des émissions. Il y a un an, ce chiffre était d'environ 14 %.
La véritable information : la croissance ne se produit pas malgré les taux, mais à cause de mécanismes de financement « gris » que la Banque centrale ne peut pas contrôler et que les banques préfèrent ignorer. Les plans de paiement échelonné des promoteurs, qui ne sont pas officiellement considérés comme des prêts, ont atteint environ 1,5 billion de roubles (20,3 milliards de dollars). C'est une bombe à retardement sous le marché hypothécaire.
Chronologie et contexte
Avril 2025. Les prêts hypothécaires au taux du marché sont pratiquement morts : les émissions sont d'environ 25 milliards de roubles, soit 14 % du volume total. Les programmes subventionnés représentent 80-85 %. Le taux directeur est de 21 %. Les taux hypothécaires du marché sont de 21-23 %.
T1 2026. La Banque centrale réduit régulièrement le taux directeur de 21 % à 15 % en plusieurs étapes. Les prêts hypothécaires au taux du marché commencent à revivre, mais lentement. Les émissions trimestrielles sont de 1 billion de roubles.
24 avril 2026. La Banque centrale abaisse le taux directeur à 14,5 % — la huitième baisse consécutive. Les taux hypothécaires du marché suivent, tombant à 16-19 %.
Avril 2026. Le volume des émissions atteint 359 milliards de roubles (+9 % par rapport à mars). Prêts hypothécaires au taux du marché : 157 milliards de roubles (43,7 % du marché). Prêts hypothécaires subventionnés : 202 milliards de roubles (56,3 %). Le taux moyen des prêts émis en avril est resté à 18,5 %.
7 mai 2026. DomClick (Sber) publie des données : les prêts hypothécaires au taux du marché ont augmenté de 4 fois en glissement annuel pour atteindre 99 milliards de roubles.
27 mai 2026. La Banque centrale publie les données finales : le portefeuille hypothécaire a augmenté de 0,4 % par rapport au mois précédent, atteignant 24,2 billions de roubles.
Qui gagne et qui perd
Les gagnants évidents : les promoteurs. Malgré des taux élevés, ils maintiennent voire augmentent les prix des logements. La raison en est que les coûts de construction augmentent avec l'inflation. Mais la demande ne baisse pas car certaines transactions passent par des plans de paiement échelonné invisibles dans les statistiques officielles de la Banque centrale. Les volumes de ventes réels sont 15 à 20 % plus élevés que ceux reflétés dans les statistiques hypothécaires.
Le gagnant moins évident : les banques qui émettent des plans de paiement échelonné « gris » via des structures affiliées. Formellement, ce ne sont pas des prêts, donc ils évitent les limites macroprudentielles et les exigences de réserves de la Banque centrale. En réalité, ils prêtent à des emprunteurs à haut risque déguisés en « programmes partenaires » avec les promoteurs.
Les perdants : les emprunteurs qui souscrivent à ces plans de paiement échelonné. Leur endettement n'est pas reflété dans leur historique de crédit. Lorsque vient le moment de payer à la fois le prêt hypothécaire et le plan de paiement échelonné simultanément, beaucoup ne pourront pas supporter la double charge. Les taux de défaut sur ces mécanismes, selon des données non officielles, atteignent déjà 8-10 %.
Le plus grand perdant : la Banque centrale et la stabilité financière. Les 1,5 billion de roubles de plans de paiement échelonné représentent un portefeuille de prêts « caché » non réglementé et non contrôlé. Si la situation macroéconomique se détériore ou si le chômage augmente, cette bulle pourrait éclater, créant un effet domino sur l'ensemble du système bancaire.
Ce que les médias ne disent pas
La première et la plus dangereuse information manquante dans presque toutes les publications : la part de 43,7 % des prêts hypothécaires au taux du marché est une illusion statistique.
Pourquoi ? Parce qu'une partie des prêts hypothécaires « au taux du marché » sont en réalité subventionnés, simplement traités formellement par d'autres canaux. Les promoteurs et les banques ont conçu des mécanismes où l'emprunteur bénéficie d'une « remise partenaire » du promoteur de 5 à 7 % du prix de l'appartement, et la banque émet un prêt au taux du marché. Formellement, c'est un prêt hypothécaire au taux du marché. En réalité, l'emprunteur paie un taux effectif inférieur de 3 à 4 points de pourcentage au taux du marché grâce à la subvention du promoteur. Le promoteur intègre cette subvention dans le prix de l'appartement, l'augmentant des mêmes 5 à 7 %.
Selon des estimations d'initiés, jusqu'à 30 % des transactions classées comme « prêts hypothécaires au taux du marché » passent par de tels mécanismes. Cela signifie que la part réelle des prêts purement au taux du marché (sans subventions cachées) n'est pas de 43,7 %, mais d'environ 30 %.
Le deuxième point qui reste sous silence : la règle « une famille, un prêt hypothécaire subventionné », introduite en février 2026, a non seulement réduit les émissions de prêts hypothécaires familiaux, mais aussi augmenté le nombre de faux divorces.
Selon les notaires (statistiques non publiques), le nombre de procédures de divorce au T1 2026 a augmenté de 25 % par rapport au T1 2025. La raison principale est le désir de préserver la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire subventionné pour un nouveau conjoint. C'est un « artefact social » qu'aucun analyste n'intègre dans les modèles de risque.
La troisième information que tout le monde oublie : la croissance des prêts hypothécaires se produit parallèlement au renforcement des exigences de la Banque centrale en matière de vérification des revenus.
Depuis avril 2026, les banques doivent se fier uniquement aux données officielles du Service fédéral des impôts et du Fonds social. Cela a exclu une partie significative des emprunteurs aux salaires « gris ». Pourtant, les émissions continuent de croître. La seule explication est l'augmentation des revenus dans le secteur officiel. Mais les données de Rosstat ne le confirment pas : le revenu réel disponible n'a augmenté que de 1,2 % au T1. Cela signifie que les gens contractent des prêts hypothécaires au détriment d'autres dépenses — réduisant la consommation, reportant les rénovations, économisant sur les loisirs.
Prévisions : les 30 et 90 prochains jours
30 jours : En mai-juin, les émissions hypothécaires continueront de croître, mais à un rythme plus modéré de 5 à 7 % par rapport à avril. Le principal moteur est la baisse du taux de Sber à 15,5 % sur les prêts hypothécaires au taux du marché depuis fin avril. Le risque clé est la réunion de la Banque centrale le 18 juin. Si le taux reste à 14,5 % (scénario de base), le marché continuera de se redresser. Si la Banque centrale surprend et abaisse à 14 %, le marché secondaire recevra un fort coup de pouce, et les émissions pourraient dépasser 400 milliards de roubles en juin.
90 jours : D'ici la fin du T3, la situation pourrait changer radicalement. Le scénario le plus probable (55 %) : la Banque centrale poursuit sa politique accommodante, avec un taux à 13-13,5 % d'ici septembre. Les taux hypothécaires tombent à 14-16 %. Les émissions atteignent 450-500 milliards de roubles par mois. Le portefeuille hypothécaire dépasse 25 billions de roubles.
Scénario alternatif (45 %) : l'inflation (actuellement 5,48 % par an) ne ralentit pas mais s'accélère en raison des dépenses budgétaires et de la faiblesse du rouble. La Banque centrale est contrainte de faire une pause dans le cycle de baisse des taux, voire de relever les taux à 15,5-16 %. Le marché hypothécaire se refroidit fortement : les émissions tombent à 280-300 milliards de roubles par mois d'ici septembre.
Un risque particulier est la « bulle des paiements échelonnés » de 1,5 billion de roubles. La Banque centrale est déjà préoccupée par cette pratique, et des restrictions réglementaires pourraient survenir au second semestre. Si la Banque centrale oblige les banques à traiter les plans de paiement échelonné comme des prêts avec des réserves correspondantes, cela créerait un trou de capital de 100 à 150 milliards de roubles et provoquerait une contraction brutale de l'offre hypothécaire.
Prévisions éditoriales
Sur la base des données actuelles, nous pensons que dans les prochaines 24 à 72 heures, les actions de Sberbank (en tant que principal bénéficiaire de la croissance hypothécaire) évolueront latéralement dans la fourchette de 295 à 305 roubles par action ordinaire. Le support clé est à 292 roubles (plus bas de début mai), la résistance à 310 roubles (niveau non franchi depuis le 25 mai). Niveau de confiance : moyen, car l'effet positif des données hypothécaires est déjà partiellement intégré après le rapport de Sber du 19 mai. Le principal risque est une escalade géopolitique ou une chute brutale des prix du pétrole en dessous de 90 dollars le baril de Brent, ce qui entraînerait l'ensemble du marché boursier russe, y compris Sber. Ceci est l'opinion du comité de rédaction, pas une recommandation d'investissement.
— Editorial Team
